QUELLE GARANTIE POUR UN PRÊT IMMOBILIER ?

Lorsque vous négociez un contrat de prêt pour réaliser l’achat d’un appartement ou d’une maison dans l’ancien ou dans le neuf (achat, travaux, etc.), c’est en général la banque qui demande à bénéficier de telle ou telle garantie. Il ne faut pourtant pas hésiter à poser des questions car les différentes garanties envisageables ne sont pas du tout équivalentes.

Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, les garanties les plus souvent utilisées sont le cautionnement bancaire et l’hypothèque (avec sa variante, le privilège de préteur de deniers). Avec le cautionnement bancaire, c’est une société spécialisée qui s’engage à rembourser le prêt à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. De son côté, l’hypothèque est une sureté réelle immobilière : elle porte sur le bien immobilier financé au moyen du prêt et permet au créancier de faire vendre le bien, par une procédure de saisie immobilière, en cas de non remboursement du crédit par l’emprunteur.

Plusieurs critères doivent être pris en compte pour choisir la garantie la mieux adaptée à chaque cas : situations familiales et patrimoniale, existence d’autres emprunts (prêt personnel, prêt immobilier, etc). L’objet du prêt a aussi son importance. Le privilège de prêteur de deniers ne peut, par exemple, être utilisé que pour les prêts qui servent au financement d’un achat immobilier, pas pour ceux qui financent des travaux de rénovation ou d’agrandissement d’un appartement ou d’une maison.

Compte tenu de l’allongement de la durée des emprunts immobiliers, il peut être opportun de privilégier une garantie souple, qui pourra s’adapter à l’évolution de la situation de l’emprunteur. L’hypothèque rechargeable par exemple, peut être utilisée plusieurs fois, pour des crédits différents et même des banques différentes.

Le coût de la garantie est un critère de choix important et doit être intégré par l’emprunteur dans son plan de financement.

Et, contrairement aux idées reçues, l’hypothèque, et surtout le privilège de prêteur de deniers, ne sont pas toujours plus chers que le cautionnement.

Prenons un exemple, pour un emprunt de 150.000 € sur 15 ans : avec la caution du crédit logement, l’acquéreur devra régler au départ 1.700 €. Une partie de cette somme lui sera remboursée au terme du prêt, mais sans prise en compte de l’inflation. Pour ce même emprunt, l’hypothèque aurait eu un cout de 2.570 € et le privilège de prêteur de deniers, un cout de 1.040 €.