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Bail soumis a la loi du 6 juillet 1989

Le locataire qui a donné congé est-il tenu au paiement des loyers et des charges jusqu’au terme du préavis ?

Réponse de notre agence immobilière

 

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En pratique, pour relouer le bien avant le terme du préavis du locataire sortant, il convient que celui-ci ait quitté les lieux avant cette date. Il est donc nécessaire de réaliser un état des lieux de sortie de manière anticipée. Or il peut arriver que le locataire sortant soutienne n’être tenu au paiement des loyers et des charges que jusqu’à la date d’établissement de cet état des lieux et ce, quand bien même le logement ne serait pas reloué.

 

Une Cour d’appel avait ainsi donné raison à un locataire en considérant que les loyers et les charges n’étaient dus que jusqu’à la restitution des clés et non jusqu’à la fin du préavis. Cet arrêt a été cassé par la Cour de cassation au motif que la Cour d’appel, qui n’avait constaté ni que le logement s’était trouvé occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, ni que la bailleresse avait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu’à cette date, avait violé l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de la renonciation par le bailleur aux loyers pendant la période de préavis, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de juger que la « seule acceptation de la remise des clés qui n’établit que la libération des lieux ne suffisait pas à caractériser la renonciation non équivoque (du bailleur) aux loyers dus par les locataires jusqu’au terme du délai de préavis ».

 

Cas d’application : location d’une maison à Balma

 

Madame Y, propriétaire d’une maison à Balma, souhaite la mettre en location non meublée. Elle décide de déléguer la gestion locative de cette maison à l’agence immobilière AGESTIS, Agestis va donc rechercher, en son nom, un locataire pour cette maison. Monsieur X est choisi.

Quatre ans plus tard, le locataire, Monsieur X, décide de mettre fin au bail. Le préavis est de trois mois pour des locaux loués vides, sauf cas particuliers où il n’est que d’un mois (mutation professionnelle, perte d’emploi au sens de la loi, si le locataire perçoit le RMI ou le RSA, etc.). Le  préavis de départ  doit être effectué par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.

Agestis se  substitue au bailleur pour les questions relatives à la gestion du bien. C’est M. X devra donc adresser son congé à Agestis, et non à Madame Y.

 

Pendant les trois mois de préavis, Monsieur X devra payer son loyer, à moins qu’entre-temps, Agestis trouve un(e) autre locataire pour la maison à Balma.

Supposons qu’AGESTIS trouve au bout d’un mois un nouveau locataire, Monsieur S, désireux de louer la maison à Balma immédiatement. Dans ce cas, et sous réserve que ce locataire convienne à Madame Y, et que celle-ci soit d’accord pour procéder ainsi, Monsieur X n’aura à payer qu’un mois de loyer durant son préavis initialement de trois mois, Monsieur S payant les deux autres. Il faudra cependant que l’état des lieux de sortie et la remise des clés de Monsieur X interviennent avant l’installation de Monsieur S dans la maison.