Répartition des charges de copropriété

Comment sont réparties les charges de copropriété entre locataire et propriétaire ?

Le propriétaire d’un logement est redevable des charges de copropriété relatives à l’entretien de l’immeuble ou à des travaux exceptionnels concernant les parties communes (ascenseur, ravalement etc...). Ces charges sont à régler tous les trimestres.

Afin d'éviter que ces charges se répercutent sur le loyer mensuel demandé au locataire (on parle alors de charges « récupérables »), le contrat de location doit spécifier le loyer « hors charges » du montant des charges récupérables qui seront effectivement imputées au locataire. Il convient de faire preuve de la plus grande transparence possible.

Sont imputables au locataire les charges liées à l'utilisation courante des services de la copropriété et à leur entretien. Cela comprend donc :

• Les dépenses liées à l'utilisation des services par le locataire : ascenseur, chauffage collectif, eau. Concernant l’ascenseur, le niveau de l’étage est le critère principal (mais pas le seul) qui détermine le niveau de la quote-part s’appliquant à chaque logement (coefficient 1 pour le premier étage, 1,25 pour le second, 1,50 pour le troisième etc.).
• Les dépenses d’entretien courant et de réparation des équipements qui profitent au locataire : espaces verts, remplacement d’une pièce usée de l’ascenseur ou du système de chauffage etc... Cependant, le remplacement d’un appareil coûteux, tel une chaudière en cas de chauffage collectif, reste à la charge du propriétaire. Seul le changement d’une petite pièce peut être facturé au locataire.
• Les taxes et redevances prélevées en contrepartie de services rendus : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, redevance assainissement, taxe de balayage.

Les charges doivent être régularisées chaque année.

Le décompte des charges se fait d’après les compteurs individuels ou suivant la clé de répartition prévue dans le règlement de copropriété. En tant que propriétaire, vous pouvez vous référer au relevé individuel des charges adressé chaque année par le syndic de copropriété pour avoir une idée précise des dépenses à régulariser auprès de votre locataire. Vous devrez alors envoyer le décompte un mois avant la date de régularisation exigée.

Attention, il y a un délai de prescription de trois ans pour demander la régularisation des charges impayées.